浅谈拍卖程序中承租人的优先购买权
作者： 莫芬
一、关于承租人的优先购买权
所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人而购买房屋的权利。“同等条件”在市场经济的背景下，主要指的是出价条件，包括价格、付款期限、方式等。我国合同法已经对承租人优先购买权作出了明确的规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人享有以同等条件优先购买的权利。”
二、关于拍卖
所谓拍卖，就是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。最高院关于执行中评估、拍卖、变卖等若干问题的相关规定中，“拍卖进行中，有最高出价的，优先购买权人可以表示以该最高价接受，如无最高出价，则拍品归优先购买权人，如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则归最高出价人。”拍卖本身是个价高者得的公开竞价程序。当正处于租赁状态的房屋被拍卖时，价高者得的原则与承租人于同等条件下有优先购买权的原则就会出现冲突，由此也产生一个悖论：拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，是以落槌为成交标志的诺成性合同。如果承租人不放弃优先购买权，亦不参加拍卖，当出现最高价时，承租人此时表示当前最高价其亦可以接受，如无更高出价，拍品则归优先购买权人。此时摧毁了拍卖行为中以价高则得为原则的基本准则，无疑影响了拍卖程序的公正性。如果此时有更高出价，拍品则归优先购买权人，此时似乎损害优先购买权人的权益。优先购买权人在同等条件下享有优先购买权的规定中，何为同等条件？如果在实务中既使拍卖正常进行，又能保护承租人的优先购买权呢？
三、优先购买权中的同等条件
承租人要实现优先购买权须以同等条件为前提。如果条件不同等，例如价格条件不同等，承租人则不能享有优先购买权，这是无论在理论还是实务中都没有争议的。那么何为同等条件呢？在我国存在两种主流说法:一为绝对同等说，认为这里的等同应为绝对相同过完全一致。笔者认为这种说法过于绝对。尤其是如果其他买受人提供的条件（如提供某些机会条件）是其才能提供的，承租人不能做到，这对承租人而言不公平。此时如果承租人愿意以金钱替代此机会条件，笔者认为可认为双方在同等条件下。二是相对等同说。支持此观点的人认为，承租人购买条件与其他买受人大致相同，即为“同等条件”。但笔者认为这种观点没有具体标准，在适用中伸缩性过大，操作难度大。王利明先生认为，优先购买权是指优先购买权人在支付同等价格的条件下，享有优先购买标的物的权利。即同等条件主要是指价格条件。笔者认为如果是在一般的优先购买权中，也应适当考虑支付方式，期限等方面。但如果是在拍卖程序中优先购买权，竞买人和优先购买权人竞争的本来就是价格，而出卖人也是想得到利益最大化，其他条件早已设定并告知买受人，所以笔者认为在拍卖中优先购买权中的同等条件主要是指价格条件。
但该价格条件不能仅仅是一个静态的价格。由于拍卖行为中竞价过程的特殊性，就意味着该价格条件不是静态的，即不同于一般情况下事先就能确定的价格条件。而是随着竞价过程而变动的动态价格条件。
四、拍卖中优先购买权的实现
如何在实务中既使拍卖正常进行，又能保护承租人的优先购买权呢？最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》第18条（优先购买权的保护）规定：“拍卖进行中，有最高出价时，优先购买权人可以表示以该最高价接受，如无更高出价，则归优先购买权人；如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则归最高出价人。多个优先购买权人同时表示接受的，采取抽签方式决定买受人。”
法院拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权 的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。
“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的 要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。
“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。
那么，在实务中是否可以既使拍卖正常进行，又能保护承租人的优先购买权呢？笔者认为有一种方式是可行的：首先，房屋出卖人应当在将房屋交付拍卖之前的合理期限内通知承租人，承租人应当在合理期限届满前主张优先购买权。其次，由于房屋需交由拍卖，承租人为实现优先购买权，应当于拍卖之前，
